Stigende leiepristrend – tross ekstraordinært år

Da koronapandemien meldte sin ankomst for et år siden, fryktet mange for utviklingen i kontorleiemarkedet. Men leiemarkedet har klart seg godt og leieprisene fortsetter å klatre oppover.

Da koronapandemien meldte sin ankomst for et år siden, fryktet mange for utviklingen i kontorleiemarkedet. Men leiemarkedet har klart seg godt og leieprisene fortsetter å klatre oppover. Kontorleieprisene i Stor-Oslo steg faktisk med 2,2 % i gjennomsnitt fra 2019 til 2020 ifølge snittpriser på signerte kontorleieavtaler fra Arealstatistikk.

Selv om mye av markedet lå i dvale gjennom andre og tredje kvartal, viste tallene fra fjerde kvartal god aktivitet og leiepriser på en forsiktig «all time high». Hvorfor har det ikke gått dårligere, og hva vil skje fremover?

Det bygges ikke mye kontorer der leietakerne helst vil være

Gjennom de siste årene har leieprisveksten vært særlig sterk i Oslo sentrum. Denne trenden ser også ut til å fortsette. Kort vei med kollektivtransport uten bytting av linje gir rask reisetid for ansatte, i tillegg til nærhet til alt av byens fasiliteter hva gjelder servering og handel. Selv om det er store planer for å bygge høyere i sentrum, så er mange av prosjektene et godt stykke frem i tid. Det er svært få jomfruelige tomter i sentrum, noe som gjør et nybyggprosjekt mer omfattende i tid og kostnader. Det er også ofte kompliserte reguleringsprosesser når grensene for høyder og vern skal utfordres. Komplisert, og dermed kostbart, blir det også fort å bygge i en trang by. Alt dette er med å begrense hastigheten på utviklingen og øke marginalkostnaden av nytt areal. Dersom vi tar på oss de lange historiske brillene, bygger vi faktisk ganske lite for tiden.

For perioden 2021-2023 tilfører vi antagelig godt under 1 % nytt kontorareal til markedet per år, mens gjennomsnittet siden 1980 har ligget på ca. 2,8 %. Før bankkrisen i 1986 var tilsvarende tall over 6 %, og før Dotcom-krakket i 2000 4,3 % per år. Med andre ord er det ikke tilbudssiden som ser ut til å bli den store triggeren for masse ledig areal og lavere leiepriser fremover.

Selv om en del bedrifter som vurderte flytting i 2020 valgte å utsette sine prosesser med bakgrunn i usikkerhet som følge av pandemien, så ser vi også at mange nå fullfører prosessene eller vil gjøre det fremover

– Haakon Ødegaard, Head of Research and Valuation/ Partner/ REV

Det går ganske bra med typiske kontoryrker

Pandemien har slått ulikt ut i arbeidsmarkedet, og det er visse bransjer som har blitt påvirket hardere enn andre. Hotell, reiseliv, transport og servering/service er bransjer som har fått merke tiltakene fra pandemien særskilt hardt. Selv om kontorbedrifter med påbud om hjemmekontor akkurat nå ikke bruker sine kontorer like mye som før, betaler de fortsatt sin leie og enn så lenge ønsker de fleste å fortsette sitt leieforhold.

Selv om en del bedrifter som vurderte flytting i 2020 valgte å utsette sine prosesser med bakgrunn i usikkerhet som følge av pandemien, så ser vi også at mange nå fullfører prosessene eller vil gjøre det fremover. En del av disse spør hvordan kontoret skal tilpasses ny fremtid etter korona, og enn så lenge er det ikke ett entydig svar på dette, ei heller når det gjelder arealbehov.

Haakon Ødegaard

Head of Research and Valuation/ Partner/ REV

Norsk økonomi klarer seg bra og optimismen er på vei tilbake

Det er nå flere av de større bankenes makromiljø som spår renteoppgang mot slutten av 2021, som følge av en rekke positive nyheter siste tiden. BNP-tall for siste kvartal 2020 og arbeidsmarkedstall som ble bedre enn de fleste fryktet, kombinert med positive vaksinenyheter gjør at pilene peker mot de mer optimistiske scenarioene for utviklingen gjennom 2021, da særlig for andre halvår hvor de fleste antagelig vil være vaksinerte og store deler av samfunnet kan være tilbake til der vi var før korona. 

Gjennomsnittlig kontorleiepriser for Stor-Oslo, signerte leieavtaler* Kilde: Arealstatistikk

Strukturelle effekter kan komme, men vi har ikke fasiten ennå 

Gjennom pandemien har hjemmekontor, smittevern og andre mulige strukturelle endringer i kontormarkedet blitt et viktig tema som har blitt diskutert hyppig i både bransjen og i media ellers. Selv om mange forventer økt bruk av hjemmekontor og mer fleksibilitet også etter korona, kommer ikke fasiten før vi vender tilbake til normalen. Flere leietakere søker imidlertid svar på disse spørsmålene allerede nå. Enn så lenge har vi ingen konkrete holdepunkter for å si at etterspørselen etter kontorarealer faktisk vil reduseres som følge av de mulige endringene.

Vi vet likevel at enkelte leietakere blant annet vurderer høyere underdekning i sine nye lokaler, uten at dette nødvendigvis er endelig besluttet eller velanalysert. Usikkerheten er dog betydelig for både gårdeiere og leietakere. Også andre endringer planlegges som følge av forventning om mindre reising og mer videomøter. Totalen på arealbruk blir derfor uviss der vi står nå.

På grunn av usikkerhet har vi sett at en del større kontorleietakere har sikret seg fleksibilitet i leieavtalene som er inngått. Denne fleksibiliteten i kontraktene har hjulpet å avdempe den konjunkturelle og strukturelle usikkerheten mange leietakere har kjent på gjennom året, selv om den selvsagt har hatt en kostnad for gårdeier som tilbyr den. Det gjenstår å se hvilke kontraktsmessige endringer som får fotfeste i markedet, og hvordan gårdeiere vil prise disse endringene inn.

Få siste oppdateringer og last ned markedsrapport for vinter 2020/2021:
 

Besøk side

Ønsker du å slå av en prat?

Eiendomshuset Malling & Co er Norges eldste og største kompetansesenter
innen næringseiendom. Vi slår gjerne av en prat for å hjelpe deg!

KONTAKT

Malling & Co Næringsmegling AS

+47 240 28 000 / post@malling.no